Bir ev kiralarken çoğu kişinin aklındaki ilk soru kira bedelidir. Ancak kira ilişkisi yalnızca her ay kira ödemekten ibaret değildir. Kiracının da ev sahibinin de kanundan ve kira sözleşmesinden kaynaklanan hakları ve yükümlülükleri bulunur.
Kira sözleşmesinin nasıl yapılacağı, depozitonun ne kadar olabileceği, kira artışının nasıl uygulanacağı, bakım ve onarım masraflarının kime ait olduğu ve hangi durumlarda tahliye gündeme gelebileceği, hem kiracı hem de ev sahibi açısından bilinmesi gereken konuların başında gelir.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki hukuki ilişkinin temelini oluşturur. Ev sahibi, sözleşmeyle taşınmazın kullanımını kiracıya bırakır. Kiracı ise bunun karşılığında belirlenen kira bedelini ödemeyi kabul eder.
Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması, tarafların anlaştığı şartların daha kolay ispat edilebilmesi açısından önemlidir. Özellikle konut ve işyeri kiralarında yazılı sözleşme yapılması, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur.
Kira sözleşmesinde neler bulunmalı?
- Kiraya verenin adı ve iletişim bilgileri
- Kiracının adı ve iletişim bilgileri
- Kiralanan taşınmazın açık adresi
- Kira başlangıç tarihi
- Kira süresi
- Aylık kira bedeli
- Kira ödeme günü ve ödeme yöntemi
- Kira artışına ilişkin hükümler
- Depozito veya güvence miktarı
- Aidat ve ortak giderlerin sorumluluğu
- Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin durumu
- Demirbaşların listesi
- Taşınmazın teslim durumu
Kira Sözleşmesi Neden Önemlidir?
Kira sözleşmesinin en önemli işlevi, tarafların üzerinde anlaştığı şartları açıkça ortaya koymasıdır.
Örneğin aylık kira bedeli, ödeme günü, depozito ve taşınmazın teslim durumu açıkça yazılmışsa, ileride yaşanabilecek “böyle konuşmamıştık” tartışmalarının önüne geçmek daha kolay olur.
Sözleşmede bir maddenin bulunması, o maddenin her durumda geçerli olduğu anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan bazı emredici hükümleri bulunmaktadır.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Taşınmazı kullanma hakkı
Kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun şekilde kullanabilir.
Keyfi tahliyeye karşı korunma
Kira süresinin dolması tek başına ev sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Kanunda belirtilen şartların oluşması gerekir.
Depozito sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz.
Yasal kira artışı
Yenilenen kira dönemlerinde artışın kanunda belirlenen sınırlar içerisinde yapılması gerekir.
Kiracı taşınmazdaki sorunların giderilmesini isteyebilir mi?
Kiralanan taşınmazda normal kullanımı ciddi şekilde etkileyen ve kiraya verenin sorumluluğunda bulunan sorunlar ortaya çıktığında, sorunun giderilmesi talep edilebilir.
Ancak her arıza otomatik olarak ev sahibinin sorumluluğunda değildir. Kiracının kullanımından kaynaklanan hasarlar farklı değerlendirilir.
Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?
Kiranın ödenmesini isteme
Ev sahibi, kira bedelinin sözleşmede belirtilen zamanda ve şekilde ödenmesini talep edebilir.
Taşınmazın korunmasını isteme
Kiracının taşınmazı özenle kullanmasını ve sözleşmeye aykırı şekilde zarar vermemesini isteme hakkı vardır.
Taşınmazın gösterilmesini isteme
Satış veya yeniden kiralama gibi durumlarda gerekli gösterimlerin makul şekilde yapılmasını talep edebilir.
Kanuni şartlarda tahliye talebi
Kanunda öngörülen tahliye sebepleri oluştuğunda yasal yollara başvurabilir.
Ev Sahibi Kiracıyı İstediği Zaman Çıkarabilir mi?
Genel kural olarak hayır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına ev sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Bununla birlikte kanunda ev sahibine belirli şartlarda tahliye talep etme imkânı veren çeşitli hükümler bulunmaktadır.
Bunlara olayın özelliklerine göre örnek olarak:
- Gerçek konut veya işyeri ihtiyacı
- Yeni malikin ihtiyacı
- Yeniden inşa veya esaslı onarım
- Kira bedelinin ödenmemesi
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları
- Kanunda düzenlenen diğer tahliye sebepleri
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkar mı?
Ev sahibinin taşınmazı satması, kiracının otomatik olarak evden çıkması anlamına gelmez.
Yeni malik taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanma ihtiyacındaysa, kanundaki şartlar çerçevesinde özel tahliye hükümleri gündeme gelebilir.
Kiracı İstediği Zaman Evden Çıkabilir mi?
Kiracının da kira sözleşmesini sona erdirirken uyması gereken kurallar bulunur.
Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazdan ayrılması, her durumda bütün borçların otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez.
Erken tahliye durumunda sözleşmenin şartları, taşınmazın yeniden kiraya verilebilir hale gelmesi ve olayın diğer özellikleri değerlendirilir.
Kira Artışı Nasıl Yapılır?
Kira artışı, kiracı ve ev sahibi arasında en fazla tartışmaya neden olan konulardan biridir.
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen sınırlar içerisinde olması gerekir.
Konut kiralarında bir dönem uygulanan geçici yüzde 25 kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu nedenle bu tarihten sonra kira artışı değerlendirilirken güncel yasal düzenlemeler esas alınmalıdır.
Aidatı Kim Öder?
Aidat konusunda “her şeyi kiracı öder” veya “her şeyi ev sahibi öder” şeklinde tek bir kural bulunmaz.
Günlük kullanım ve işletme giderleri ile taşınmazın esaslı yapısına ilişkin giderlerin birbirinden ayrılması gerekir.
Kira sözleşmesinde aidat, ortak giderler, bakım ve onarım sorumluluklarının mümkün olduğunca açık şekilde belirtilmesi ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesi, sözleşmenin otomatik olarak tamamen ortadan kalkması anlamına gelmez.
Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kanunda belirtilen şartlar oluştuğunda farklı tahliye hükümleri uygulanabilir.
Kira Uyuşmazlığında Ne Yapılmalı?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin gerekip gerekmediği kontrol edilmelidir.
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulaması 1 Eylül 2023 tarihinde başladı. Bu nedenle kira uyuşmazlığı yaşayan tarafların doğrudan dava açmadan önce uyuşmazlığın arabuluculuğa tabi olup olmadığını kontrol etmesi gerekir.
Kira Sözleşmesi Yaparken 10 Noktaya Dikkat
Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları Kısaca
| Konu | Kiracı | Ev Sahibi |
|---|---|---|
| Kira bedeli | Zamanında ödeme yükümlülüğü | Kiranın ödenmesini talep etme hakkı |
| Depozito | Yasal sınırlar içinde güvence verme | Sözleşmeye uygun güvence talep etme |
| Kira artışı | Yasal sınırların uygulanmasını isteme | Yasal sınırlar içinde artış yapma |
| Taşınmaz | Sözleşmeye uygun kullanma | Taşınmazın korunmasını isteme |
| Tahliye | Kanuni korumalardan yararlanma | Kanunda belirtilen şartlarda tahliye talep etme |
En Önemli Nokta: Her Şeyi Belgeleyin
Kira ilişkisindeki anlaşmazlıkların önemli bir bölümü zamanla “kim ne söyledi?” tartışmasına dönüşebilir.
Bu nedenle mümkün olduğunca:
- Kira ödemelerini banka üzerinden yapın.
- Ödeme açıklamasına kira dönemini yazın.
- Önemli bildirimleri yazılı yapın.
- Evin tesliminde fotoğraf çekin.
- Demirbaşları listeleyin.
- Hasarları teslim tutanağına yazın.
- Depozito teslimini belgeleyin.
- Kira artışlarını yazılı olarak kayıt altına alın.
İşinize Yarayabilecek Gediklisi Araçları
Sonuç: Kira Sözleşmesi Neden Bu Kadar Önemli?
Kira sözleşmesi yalnızca “aylık kira şu kadar” yazan basit bir belge değildir. Kiracının kullanım hakkından ev sahibinin tahliye taleplerine, depozitodan kira artışına kadar birçok konuda tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesinde önemli bir yere sahiptir.
Kiracı açısından sözleşme süresinin dolması nedeniyle otomatik olarak evden çıkarılacağını düşünmemek; ev sahibi açısından ise tahliye için kanunun öngördüğü şartları bilmek önemlidir.
Kira ilişkisinde sorun yaşamamak için sözleşmeyi dikkatli hazırlamak, taşınmazın teslimini belgelemek ve ödemeleri kayıt altında tutmak en sağlıklı yaklaşımlardan biridir.